经纪人张天最近连续有两个客户都在带看了十几次之后取消了委托，这让他觉得很困惑，为此他想提高自己的带看效率，请据此回答下面3个问题:张天可能是做了下面哪些不恰当的动作：
A没有及时跟进客户需求的变化，只按照客户一开始说的需求找房
B提前和客户铺垫好业主的情况，请客户不要当面表示出对房源的特别满意之处
C准备不充分，当客户已经对房源所在区域较熟悉时无话可说，场面尴尬
D没有帮助客户梳理看过的房子，一味给客户找新房源
出色的策划能让带看事半功倍，下列做法中不恰当的是：
A不论客户以前看没看过本区域的房子，带客户从最热门的房源看起
B了解客户将要来看房的人数，尽量邀请房源所属人陪同带看
C依据客户的核心需求精选房源
D针对开车看房的客户策划通畅的到达路线并提前了解房源周围的车位情况
李彬是一名经纪人，一日他接到客户顾先生夫妇的买房委托，顾先生的女儿再过两年就要上小学了，因此想换一套学区房，并且孩子上学之后，顾太太的父母会同住照顾小孩，李彬是顾先生委托的第一位经纪人。请根据以上场景回答下面问题：在策划过程中，李彬应该针对顾先生的情况做哪些准备：（多选题）
A听从顾先生的意见，此后的每套房源都只简单介绍房屋八大要素
B重点关注区域内的学校、公园、医院、菜市场等配套设施
C向资深经纪人请教周边学校的师资、级别、环境、升学情况、教学特色等信息
D准备好e张房源纸和易多看等营销工具
为了防止顾先生与业主在带看过程中私下接触，李彬在铺垫时的下列做法中，不恰当的是：
A向顾先生一家说明我们更熟悉业主及周边市场情况，在议价上更专业
B表明立场，表示如果跟业主私下沟通就没有找经纪人带看的必要了
C向顾先生介绍链家会严格审核业主身份，把控风险，比私下成交安全的多
D介绍链家的服务保障，如房屋抵押链家先行垫付，资金监管，物业费先行垫付等
在之后的带看过程中，顾先生表示对学校的情况比较了解，让李彬简单带他们看看其他房源就可以了，这时李彬的做法中哪些是恰当的：
A听从顾先生的意见，此后的每套房源都只简单介绍房屋八大要素
B在接下来的讲解中突出每套房源的特色，小区居住人群等信息
C在此后的讲解中对比几套房源，总结房源优缺点，为顾先生选择提供参考
D拿出事先准备好的房源资料请顾先生看，不再辛苦他实地去看剩下的房源
带看后，李彬带顾先生一家回到店面，在回顾看过的几套房子时，他们格外挑剔价格，这时李彬的做法中不恰当的是：
A提醒顾先生他的核心需求，并适当劝说顾先生在价格上作出让步
B帮助顾先生重新梳理看过的房源，分析每套房源的性价比
C向其他同事咨询是否有顾先生所需求的同类型的房源，帮助他在经济能力承受范围内顺利买到合适的房子
D按照顾先生的要求，在系统里找更多更低价的房源
在总结今日带看房源时，下列李彬的做法中，不恰当的是： ？
A看到顾先生对看过的房源记忆有些混乱，没有询问就主动排除了价格最高的房源
B对顾先生说便宜没好房，不要太在意价格，等到好房子卖出去就该后悔了
C为顾先生讲解近期的市场情况以及同小区成交房源的情况
D在总结房源过程中观察顾先生一家的反映，进一步明确他们的需求
顾先生一家在听完李彬的总结后表示要再回去商量一下，并约好第二天再联系。第二天，顾先生打来电话说想再看看其他房子，这种情况下，下列李彬的做法中不恰当的是：
A询问顾先生对之前的哪套房源最感兴趣，并由此进一步挖掘顾先生需求
B按照顾先生的需求洗盘，寻找新房源
C告诉顾先生昨天看的就是本区最好的房源了，不用再看其他房源
D可以推荐由链家同事上传的外网房源，增加客户兴趣
李彬下班前打算对自己一天的工作进行树立和总结，他可以反思哪些问题？ （多选题）
A带看前的策划是否全面，突发状况是否应对得当
B带看前的铺垫是否到位，客户和业主是否有不恰当的表现
C带看中的讲解是否抓住了客户的心，有没有尴尬的空场
D带看后的总结是不是清晰的为客户梳理总结
