关于上海新版业主大会议事规则的联名意见书

提倡“绣花功” 反对“一刀切” 关于上海新版业主大会议事规则的意见书 上海业主委员会部分代表 7月15日，习近平总书记在上海考察时指出，要提高社区治理水平，推动资源、服务、管理等下沉基层一线，持续为基层减负赋能。要进一步加强党建引领，积极探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式。要以“绣花功夫”不断提升小区物业管理和便民服务水平，努力让居民群众满意。我们认为，培育好、引导好、发挥好业主委员会在社区治理中的主体作用，是学习贯彻总书记重要讲话精神的必然要求。然而近日，上海市房管局官网公开的上海业主大会新版议事规则示范文本（沪房物业85号文，简称“新范本”），出现了弱化业委会功能、增加基层负担、脱离社区实际的倾向，容易造成社区治理的思想混乱与实践紊乱。为此，我们择要提出意见如下，与市房管局商榷，也提请市党建引领物业治理协调推进机制关注。一、新范本“一刀切”剥夺业主大会对业委会的有限授权，与立法精神和司法实践不符，与市委组织部等五部门文件相悖。民事主体意思自治是《民法典》基础，业主大会可以亲自行使权利，也可以授权业委会行使权利。《上海市住宅物业管理规定》规定，业主履行的义务中包括“执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定”。上海市第二中级人民法院民事判决书（2020）沪02民终11164 号判决：本院认为从授权性规定考虑，《物业管理条例》第十五条第一款第五项的规定，系明确业主大会可依法授权业委会履行部分职责……授权业委会代为行使权利，以实现小区业主自治的高效与便捷。”中共上海市委组织部等五部门今年3月联合发布《关于完善本市住宅小区业主大会业主委员会规范化建设的实施意见》，明确“发挥业主委员会重要作用”“业委会按照相关法律法规的规定和业主大会的授权履行职责”。上海的业委会成立比例、有效运作比例，均为全国之冠，与坚强有力的党建引领、行之有效的有限授权体系分不开。阉割业委会的主动性、能动性、创造性，与上海特大城市的社区治理经验成就割裂，自废武功，弊大于利。二、新范本“一刀切”强推年度维修计划，强制小区预测未来一年发生的维修及预算，与小区维修的规律脱节，更易造成维修资金的失控。年度计划集中表决的金额规模巨大、项目繁多，容易引发社会矛盾。上海已有小区因年度计划预算额度大，引发业主反对、业委会最终辞职。全市14000个小区统一在一季度表决，各小区价格形成因素不同，但业主只看价格，简单对比，谣言四起，徒增社会矛盾、纷争困境。渗水、电梯、消防、安防损坏及小修小补，无法提前预测发生，更不可“计划”，我们可以预测全年生病明细及每次看病费用吗？年度计划对于日常维修，无损坏的事实及照片佐证，空造预算，业主为何要同意？年度维修计划字面上似为加强预算管理，实际上难以落地，反易造成混乱。如果强推，业委会、物业公司被迫编制空预算、假预算，维修资金更易失控；或者甩给街镇，造成街镇的不能负担之工作量和物业公司、维修供应商寻租考验。三、新范本“一刀切”禁止业委会授权使用维修资金与公共收益，对日常维修造成致命影响，难以让群众满意。外地省份对维修资金强调政府监管，走授权模式的不多、但也有不少允许日常维修上对业委会授权；对公共收益则偏重民事自治，通过对业委会的授权实施日常维修，浙江、广东等地较多城市的授权额度远大于上海。上海与外地不同，公共收益不得直接用于维修，转为维修资金后才可使用。新范本取消维修资金对业委会的有限授权，意味着使用100元维修资金，就须召开业主大会投票。开一次大会20多天，加上勘察、做方案、业委会开会，一个月时间不算多，如何及时回应漏水、电梯、消防报警、安保监控等维修需求？业主之间有矛盾，投不出票怎么办？如果该措施强制推行，可以预料日常维修出现“死局”。不让授权业委会情况下，难道授权物业公司开展日常维修、使用维修资金？广大业主更要惊呆。四、新范本“一刀切”禁止利害关系人担任业主大会送票人、计票人、监票人，变相强推政府电子投票平台，于法无据，后果叵测。业主大会的议题，有哪一项与业委会、与业主没有利害关系？与物业公司没有利害关系？如果新范本施行，线下召开业主大会投票障碍巨大，政府电子投票平台将成为唯一或者主要途径。上海小区出租比例高、历史产权数据不清晰，电子送达需业主的手机号码或电子邮箱，政府并不全量、实时掌握，只能依靠基层，不难想象最后依靠物业公司填报更新，业主大会投票的主动权变相转移到物业公司手里。线上议事容易群体非理性投票、稀里糊涂投票、错过投票，容易出现“我是对的、你们都不对”的情绪化对抗，也容易出现“键盘侠”裹挟舆论的情形。放眼全球，但凡严肃的政治议事活动均采用线下投票。电子投票应由小区根据小区情况、根据议题情况选用，而不是强推甚至变相成为唯一方式。2025年长沙市中院作出裁定，认定某小区在省住建厅电子投票平台上召开的业主大会存在私自篡改数据、冒名投票等违法违规行为。如果“一刀切”强推政府电子投票平台，有没有可能在上海上演“塔西佗陷阱”？疫情期间不少居民被悄悄在政府电子平台登记为志愿者之事记忆犹新。综上所述，我们认为，业主大会议事规则事关上海千家万户，事关上海小区的平稳有效运行，应当认真贯彻总书记在上海考察重要指示精神，问需于基层、问计于基层、问效于基层。对于业主大会议事规则新范本，建议多种方式召开基层听证会，充分听取业委会、居委会、街镇意见，及时调整；对于尚未出台的规则文件，建议以听证会等多种方式，充分听取业委会、居委会、街镇意见，持续为基层减负赋能，以“绣花功夫”不断提升社区治理水平。