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【中金REITs年度市场调查（2027）】

2026年公募REITs市场呈现供给放量、二级边际承压特征，同时机构间REITs快速进入机构配置视野。本次问卷调查拟了解当前投资生态以及对于2027年REITs投资展望。（如您填写本次问卷即同意我们使用数据进行后续分析）

:一、机构信息与配置概况

Q1:您所在机构的类型

保险公司
保险资管
券商自营
券商资管
银行理财子/理财机构
商业银行自营
公募基金
公募专户
私募基金
信托
产业资本/实体企业
金融资产投资公司
其他

Q2:您所在机构REITs投研人员配置情况（填写人数）

投资经理（全职REITs）（/人）
投资经理（兼任其他品种）（/人）
研究员（全职REITs）（/人）
研究员（兼任其他品种）（/人）

Q3:贵机构开始参与公募REITs投资的时间

尚未参与
2021
2022
2023
2024
2025
2026

Q4:截至2026年三季度末，贵机构公募REITs持仓规模约为

尚未参与
1000万元以下
1000万元-5000万元
5000万元-1亿元
1亿元-5亿元
5亿元-10亿元
10亿元-30亿元
30亿元以上

Q5:2026年贵机构公募REITs配置规模相较2025年末的变化

尚未参与
增加30%以上
增加10%-30%
增加10%以内
基本不变
减少10%以内
减少10%-30%
减少30%以上

Q6:截至2026年三季度末，贵机构机构间REITs持仓规模约为

尚未参与
5000万元以下
5000万元-1亿元
1亿元-5亿元
5亿元-10亿元
10亿元-30亿元
30亿元以上

Q7:贵机构配置公募REITs的总体方式

尚未参与
首发战略配售
首发网下认购
首发公众认购
扩募认购
二级市场买入
大宗交易
通过基金、ETF、FOF或资管产品配置
委托专户/组合投资
其他（请注明）

:二、公募REITs投资实践与27年配置计划

Q8:贵机构当前对公募REITs的资产配置定位

纯债替代/利率债增强
含权固收资产
高股息/红利权益
独立大类资产配置
不动产配置工具
通胀对冲/实物资产配置
交易型资产/波段收益
其他（请注明）

Q9:贵机构2026年公募REITs的主要投资策略

尚未参与
长期持有、以现金分派为主
长期配置为主并辅以波段交易
新发认购/打新
二级市场择时交易
分红前后策略
扩募投资策略
量化/指数化策略
流动性管理或做市
其他（请注明）

Q10:若贵机构参与公募REITs投资，2026年该组合的总收益率大致为

尚未参与
亏损10%以上
亏损5%-10%
亏损0%-5%
0-5%
5%-10%
10%-20%
20%以上

Q11:贵机构2026年公募REITs组合收益的主要来源

尚未参与
现金分派
底层资产经营改善带来的估值提升
无风险利率下行/利差变化
行业或扩募政策预期
二级市场交易择时
新发认购收益
其他（请注明）

Q12:您认为当前配置公募REITs的主要难点

估值体系和定价方法仍难统一
底层资产经营数据获取/跟踪难
市场规模及二级流动性不足
产品间差异大，横向比较困难
内部会计处理或考核机制不适配
资本占用/偿付能力/监管约束
投资期限与负债久期不匹配
一级发行定价与二级市场定价衔接不足
扩募资产筛选及定价存在不确定性
缺少对冲及波动管理工具
内部研究或投决流程尚不完善
其他（请注明）

Q13:2027年贵机构对公募REITs配置规模的计划

显著增加（预计增加30%以上）
适度增加（预计增加10%至30%）
小幅增加（预计增加10%以内）
维持当前水平
小幅降低（预计减少10%以内）
适度降低（预计减少10%至30%）
显著降低（预计减少30%以上）
不适用

Q14:影响贵机构2027年公募REITs配置决策的主要因素

底层资产经营和现金流表现
分派率相对国债及信用债的利差
估值水平和安全边际
利率及宏观政策环境
二级市场流动性和市场规模
新发及扩募供给质量
产品治理和管理人能力
会计处理、考核和监管政策
保险偿付能力/资本占用要求
权益市场及其他资产表现
其他（请注明）

Q15:您对2027年REITs底层资产经营表现改善/增长的信心程度（5分表示非常有信心）

选项1

Q16:您预计2027年公募REITs总回报率区间

亏损10%以上
亏损5%-10%
亏损0-5%
0-5%
5%-10%
10%-20%
20%以上
难以判断

Q17:2027年您偏好配置的公募REITs资产类型

消费基础设施/商业不动产
保障性租赁住房
仓储物流
产业园（研发办公）
产业园（厂房类）
数据中心
高速
环保公用事业
能源
其他（请注明）

Q18:对偏好行业，您最看重的筛选条件

底层资产区位及供需格局
现金流稳定性及可预测性
分派率与资本化率
租约结构、客户质量及集中度
剩余经营期限/土地或特许经营权期限
扩募储备和外延增长空间
发行估值及二级市场折溢
其他（请注明）

:三、机构间REITs配置现状与产品偏好

Q19:贵机构目前对机构间REITs的参与状态

已完成投资并持有
曾经投资，目前已退出
已完成立项/尽调，尚未投资
正在跟踪，暂无明确项目
尚未关注

Q20:未配置或尚未投资机构间REITs的主要原因

缺乏明确投资授权/监管政策依据
产品信息披露不足或获取不便
发行定价缺乏可比基准
流动性不足、退出路径不清晰
期限与负债久期不匹配
结构复杂、条款审阅成本较高
信用增级或运营保障不足
税务、会计或资本计量不确定
内部投研能力或资源不足
目前公募REITs已满足配置需求
其他（请注明）

Q21:机构间REITs配置的主要底层资产类型 

商业不动产/购物中心/奥特莱斯
写字楼
产业园区（研发办公）
产业园区（厂房）
物流仓储
保障性租赁住房
环保公用事业
能源
高速
其他（请注明）

Q22:贵机构配置机构间REITs最主要的投资目标 

获取稳定现金分派
获取高于公募REITs的收益补偿
获得较稳定的估值/净值表现
满足较大规模资金配置需求
获取定制化条款或治理权利
配置公募REITs尚未覆盖的资产类型
获得资产运营改善或资本运作收益
与原始权益人/产业方建立合作
其他（请注明）

Q23:贵机构进行机构间REITs投资时的典型投资期限

1年以内
1至3年
3至5年
5至10年
10年以上/存续期持有
根据退出安排灵活确定

Q24:贵机构投资机构间REITs的目标收益率或最低收益要求

低于5%
5%至6%
6%至8%
8%至10%
10%以上
按项目风险/资本结构差异化确定
暂无统一门槛

Q25:机构间REITs相较公募REITs，贵机构可接受的合理收益率补偿约为

无需额外补偿
高0至100bp
高100至200bp
高200至300bp
高300bp以上
取决于资产、结构、期限和流动性，无法统一量化

Q26:2027年贵机构对机构间REITs配置的计划

显著增加
适度增加
小幅增加
维持当前水平
小幅降低
适当降低
显著降低
从未配置，2027年计划首次投资

Q27:对REITs市场发展，您最希望补充说明的问题或建议

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Q28:（可选）若希望获取统计结果，请留下邮箱

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