2026年度河南省估价师技能竞赛新乡选拔赛 - 在线考试测评模板

Q1:姓名

填空1

Q2:手机

填空1

:1、请在进入答题前，确保设备性能和系统条件符合线上考试要求2、做题中请勿使用F功能键或查看源代码，如使用系统会记录下来3、诚信考试，请勿上网搜索答案，与其他考生交流，求助外援等4、做题中途遇到问题被退出，在有效期内仍可进入再次进行答题

Q3:工业厂房中的大部分为非标准厂房，即根据各类生产的需要而设计建造的不同规格的厂房，这类厂房的跨度、（）、梁底标高、行车、轨顶标高、楼面荷载等等都是根据生产的不同需要而定。（单选题）

行车低标高

柱距

地面荷载

（行车）轨顶标高

Q4:所谓合理的服务半径，是指居住区内居民到达居住区级公共服务设施的最大步行距离，一般为（），在地形起伏的地区还应适当减少。（单选题）

600-1000m

800-1000m

800-1200m

1000-1200m

Q5:从经济角度，土地利用选择的一般顺序为（）。（单选题）

工业、放牧地、牧场、森林

商业、办公、居住、工业

办公、商业、居住、工业

住宅、耕地、放牧地、牧场

Q6:为降低由于银行贷款利率变化带来的房地产投资金融风险，可在签订借贷合同时选用（）计息。（单选题）

固定利率

浮动利率

复利

单利

Q7:某房地产开发项目总投资为20000万元，其中自有资金为8000万元，通过发行债券获得4000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（）。（单选题）

0.4

0.6

2.5

5.0

Q8:因规划变更所致的房地产损失评估，需要计算哪些损失（）。（单选题）

直接损失

间接损失

既要计算直接损失，也要考虑间接损失

根据情况决定是否计算间接损失

Q9:地下停车库价格有密切关系的因素有（）、车位数、地上房地产租售状况。（单选题）

车位配比

物业管理

小区道路

小区绿化

Q10:根据《房地产抵押估价指导意见》，“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的（）分析”。（单选题）

法定优先受偿款

变现能力

还款能力

抵押额度

Q11:以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为（）的价值。（单选题）

拟抵押房地产

扣除法定优先受偿款

国家政策允许

抵押人所享有的份额部分

Q12:用假设开发法作房地产司法拍卖估价时，一般应采用（）前提。（单选题）

被迫转让开发

自愿转让开发

业主自行开发

视估价对象情况而定

Q13:人民法院收到评估报告后，当事人提出异议的期限为（）日内。（单选题）

3.0

5.0

7.0

10.0

Q14:人民法院委托评估中，对当事人有争议的材料，应由（）予以认定。（单选题）

评估机构

双方当事人

人民法院

专家评审小组

Q15:房地产转让估价实际操作中往往以（）为价值时点。（单选题）

签订委托书之日

成交之日

实地查勘之日

任意时点

Q16:估价假设条件中的未定事项假设，应说明（）。（单选题）

因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定

对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定

在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定

在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定

Q17:因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定指的是（）。（单选题）

未定事项假设

背离事实假设

依据不足假设

不相一致假设

Q18:属于市场数据缺失风险控制措施的是（）

在报告中披露市场波动风险

在报告中充分说明区域市场状况，揭示潜在的价值变动风险

结合宏观经济指标，行业走势，分析价格波动趋势

采用多种评估方法交叉验证，合理规避市场缺失数据，报告中披露市场数据缺失对估价结果的可能影响程度

Q19:房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。（单选题）

不可移性

独一无二

相互影响

用途多

Q20:不完全产权房地产是指房地产拥有房屋产权，土地是以（）方式取得。（单选题）

划拨

出让

租赁

转让

Q21:比较法估价中选取的可比实例的成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不得超过（）年。（单选题）

1.0

2.0

3.0

5.0

Q22:收益法如采用净收益每年不变的公式，最合理的净收益求取方法为（）。（单选题）

过去数据简单算术平均法

未来数据简单算术平均法

未来数据加权算术平均法

未来数据资本化公式法

Q23:少林寺已被列入世界遗产目录，如果对其建筑物进行估价，宜采用估价方法是（）。（单选题）

比较法

成本法且测算重建成本

成本法且测算重置成本

市场法

Q24:用假设开发法的动态分析法评估某待开发房地产，开发完成后的销售价值所对应的时间点应为（）。（单选题）

价值时点

竣工时点

开始预售时点

销售期中某一时点

Q25:当估价前提为自愿转让开发时，后续开发必要支出的构成项目还应包括（）。（单选题）

建筑物折旧

估价对象取得税费

土地增值收益

开发利润

Q26:对测算结果进行校核和比较分析时，下列不属于测算结果存在的差错和造成各个测算结果之间差异的原因是（）。（单选题）

估价依据的正确性

估价目的一致性

房地产市场状况的特殊性

不同估价方法估价对象财产范围的一致性

Q27:关于LPR，说法错误的是（）。（单选题）

LPR的含义是“贷款市场报价利率”

LPR由各报价行根据其对最优质客户执行的贷款利率，按照公开市场操作利率加点形成的方式，定期向全国银行间同业拆借中心提交报价

目前，我国LPR分为2年期和10年期以上两个品种

LPR由各报价行每季度向全国银行间同业拆借中心提交报价

Q28:《国有土地上房屋征收与补偿条例》界定的公共利益范围不包括（）。（单选题）

国防和外交的需要

由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要

抢险、救灾等紧急需要

由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要

Q29:楼梯已计算建筑面积的（），不再计算建筑面积。（单选题）

其下方空间不论是否利用

其下方空间不利用的

其下方空间高度不超过2.20米的

其下方空间被利用的

Q30:房地产抵押估价不包括下列哪种（）。（单选题）

设立抵押权时的房地产估价

房地产抵押登记时的估价

抵押权存续期间的房地产估价

为实现抵押权而进行的房地产估价

Q31:（）一般在收益课税中采用，以便调节某些纳税人的收入。（单选题）

加成

负税

累进税

附加

Q32:王某于2016年2月将自有的一套住房出租，月租金为1200元。则王某该年度应缴纳房产税（）元。（单选题）

432.0

528.0

864.0

1728.0

Q33:大型综合商场业态结构特点（）。（多选题）

采取自选销售方式和连锁经营方式

商圈范围较大

规模较小

一般以流动人口为主要销售对象

Q34:导致小区内部的规划修改、变更情况主要有：小区规划用途变更及（）。（多选题）

小区规划限高变更

小区容积率变更

小区规划设计方案变更

小区配套设施变更

Q35:市场法对商业房地产估价主要应用在（）方面。（多选题）

测算成本

测算运营费用

测算房地产价格

测算租金

Q36:影响旅馆房地产价格的主要区位状况（）。（多选题）

交通条件

周围环境

生活服务设施

智能化程度

Q37:停车库价格评估收益法的选择，主要基于估价对象属于经营性物业，有较为稳定的收益，如（）的停车库。（多选题）

写字楼

酒店

商场

住宅

Q38:古建老宅成本价值评估的评估目的可细分为下列哪些经济行为的需求（）。（多选题）

房地产税收

清产核资

抵押融资

成本价值资产重组

Q39:某估价机构承接评估一大型商场，在现场勘查中，发现该物业已出租，下列说法正确的有（）。（多选题）

要求企业提供租金合同，并直接用合同约定租金进行评估

估价目的为评估承租人权益价值时，净收益应为市场租金减去合同租金

估价目的为评估承租人权益价值时，收益期应为建筑物剩余经济寿命

测算净收益时，应为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用

未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入

Q40:某企业一幢4层办公大楼，于3年前抵押给银行获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，应选择（）两种主要的评估方法。（多选题）

市场法

假设开发法

成本法

收益法

Q41:住宅期房与现房比较，可能遇到的风险有（）等情况。（多选题）

不能立即入住

不能立即享受租金收益

不能按期交房

房屋品质下降

Q42:根据《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》，说法正确的是（）（多选题）

信托物业价值评估一般应当评估投资价值

已出租物业的市场价值分为无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值，信托物业价值评估一般应当评估出租人权益价值

信托物业或者其同类物业通常有租金等经济收入的，应当选用收益法作为最主要的估价方法，并优先选用直接资本化法

采用收益法评估信托物业价值，应当在评估报告中说明估价对象至少近3年的各年收入和运营费用

采用收益法评估信托物业价值，应当合理预测估价对象未来5年以上的各年收入和运营费用

Q43:估价技术报告中市场背景描述与分析应有针对性、较详细说明的内容包括（）。（多选题）

估价对象所在地区的经济社会发展状况

估价对象所在地区房地产市场总体状况

估价对象同类房地产过去的市场状况

估价对象同类房地产现在的市场状况

估价对象同类房地产未来的市场状况

Q44:下列那些属于房地产估价报告评审时需要关注的维度（）。（多选题）

公式应用是否正确、分步计算是否准确、数据引用是否一致

估价方法的选用是否与估价对象、估价目的、市场条件相匹配

市场数据和核心参数（如报酬率、修正系数）的选取是否有真实可靠

机构与人员资质、法定程序履行情况、报告格式与要件是否合规

Q45:属于风险防范事中控制的有（）等。（多选题）

重大及高风险项目实行立项预审制

利用GPS定位与拍照，留存现场影像

采用官方发布的基准地价

引用权威机构发布的市场数据

Q46:下列选项中不属于《房地产估价基本术语标准》规范术语的有（）。（多选题）

价值类型

评估对象

批量估价

市场比较法

Q47:对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估，可以采用（）估价。（多选题）

市场法

假设开发法

收益法

成本法

基准地价修正法

Q48:房地产抵押估价报告中，估价对象与可比实例为一套单元，下列属于实物状况的是（）。（多选题）

通风、采光

所在楼层

面积

朝向景观

Q49:当我们对同一宗房地产同一价值时点的转让价值进行两次评估时，对估价结果是否必然相同的答案应是（）。（多选题）

必定相同

必定不同

不一定相同

不一定不同

Q50:下列交易实例中，不能作为可比实例的是（）。（多选题）

相邻土地合并买卖

父子之间房产买卖

房产被法院拍卖

“凶宅”出售

商品房预售

Q51:比较法中对房地产状况采用直接比较调整的表达式为（）。（多选题）

可比实例在估价对象下的价格=可比实例在自身状况下的价格×（）/100

可比实例在估价对象下的价格=可比实例在自身状况下的价格×100/（）

可比实例在自身状况下的价格=可比实例在估价对象下的价格×（）/100

可比实例在自身状况下的价格=可比实例在估价对象下的价格×100/（）

Q52:报酬资本化法的优点（）。（多选题）

指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和

每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

报酬率的求取对可比实例的依赖性不强

预测未来各期的净收益主要依靠估价人员的主观判断

Q53:利用公式Vn=VN×Kn/KN换算不同期限房地产之间的价格的前提包括（）。（多选题）

不同期限房地产对应的资本化率相同

不同期限房地产对应的资本化率不等于零

不同期限房地产对应的净收益相同

不同期限房地产对应的净收益每年不变

Q54:选用收益法进行房地产估价，净收益不可直接通过租赁收入测算时，针对不同用途估价对象的测算方式，下列说法正确的有（）。（多选题）

商服经营型房地产，净收益为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用及应归属于商服经营者的利润

生产型房地产，净收益为产品销售收入减去生产成本、销售费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用及应归属于生产者的利润

自用房地产，可通过比照有收益的类似房地产的有关资料按相应方式测算净收益

尚未使用的房地产，可通过直接比较调整得出净收益

所有类型房地产均需优先采用租赁收入测算净收益

Q55:当市场交易实例难以获取，估价对象土地使用权及地上建筑物（）时比较适宜采用成本法。（多选题）

产权清晰

价格组成部门费用明确

账目清楚

成新较高

Q56:成本法成新率要综合考虑（）。（多选题）

年限

实体性

功能性

经济型贬值

Q57:假设开发法估价中下列关于动态分析法和静态分析法的说法正确的有（）。（多选题）

应根据估价对象所处开发建设阶段等情况，选择动态分析法或静态分析法，并应优先选用静态分析法

动态分析法应对后续开发的必要支出和开发完成后的价值进行折现现金流量分析，且不另外测算后续开发的投资利息和应得利润

动态分析法中折现前后续开发的必要支出应为预计其在未来发生时的金额

动态分析法中的折现率，应为类似房地产开发项目所要求的成本利润率

静态分析法中后续开发的投资利息的计算基数，应包括估价对象价值或价格和后续开发的建设成本、管理费用、销售费用各项计算基数的计息期，应自价值时点时起至建设期结束时止

Q58:县级以上地方人民政府自然资源主管部门应当将本级人民政府确定的年度建设用地的（）等在政府网站上向社会公布，供社会公众查阅。（多选题）

供应总量

结构

时序

地块

用途

Q59:招标、拍卖、挂牌公告中应当包括下列哪些内容（）。（多选题）

出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求

出让人的名称和地址

投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法

索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式

Q60:不动产交易核心税种包括（）。（多选题）

增值税

契税

土地增值税

印花税

Q61:2026年《增值税法》核心变化有（）。（多选题）

劳务并入服务

明确个人含个体工商户

引入 “应税交易”

提高小规模标准

Q62:不动产登记证明主要内容包含（）。（多选题）

证明权利或事项

权利人（申请人）

义务人

坐落

不动产单元号

Q63:如果房地产泡沫产生，就必然会引起房地产过度开发；房地产过度开发是由房地产泡沫引发的；反之亦然。（判断题）

正确

错误

Q64:系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。（判断题）

正确

错误

Q65:H×U价值最大化分析是通过可行方案的价值排序确定最高生产力方案。（判断题）

正确

错误

Q66:房地产抵押估价报告一定是法定评估报告。（判断题）

正确

错误

Q67:根据《房地产投资信托基金物业评估指引试行》，信托物业价值评估一般应当评估市场价值。已出租物业的市场价值分为无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。信托物业价值评估一般应当评估出租人权益价值。（判断题）

正确

错误

Q68:在抵押估价中，如无法调取土地出让合同，就土地使用权到期后建筑物残余价值，按照谨慎原则作出土地使用权到期后出让人收回地上建筑物、附着物的假设，该假设属于依据不足假设。（判断题）

正确

错误

Q69:某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。（判断题）

正确

错误

Q70:某出租房地产进行抵押价值评估时，合同期内采用合同租金，合同期外采用客观租金。（判断题）

正确

错误

Q71:对约定期满无偿收回的房地产，若建筑物剩余经济寿命超过土地期限，其收益价值需包含收益期结束时建筑物价值的折现额。（判断题）

正确

错误

Q72:已出租的房地产转让估价，应评估出资人权益价值，但转让人书面设定将原有租赁关系解除后转让的，可另行评估无租约限制价值。（判断题）

正确

错误

Q73:某房地产的有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为7.5%。（判断题）

正确

错误

Q74:当选择房地分估路径时，应把土地当作原材料，模拟房地产开发建设过程，测算房地产重置成本或重建成本。（判断题）

正确

错误

Q75:建筑物的折旧可能在项目竣工之前就已经存在。（判断题）

正确

错误

Q76:标准价调整法和多远回归分析法都需要确定估价的区域范围和房地产种类，并对范围内的所有被估价房地产进行分组。（判断题）

正确

错误

Q77:对搜集的估价所需资料应进行检查。当估价委托人不是估价对象权利人时，应查看估价对象的权属证明原件，并应将复印件与原件核对，不得仅凭复印件判断或假定估价对象的权属状况。（判断题）

正确

错误

Q78:不同估价方法所隐含的估价对象财产范围可能不同，从而导致对同一估价对象的测算结果差异较大。（判断题）

正确

错误

Q79:以标准租金租赁的直管公有住房，房屋征收时，承租人自行装修及购置附着物补偿、搬迁补偿费、签约奖励等应归承租人所有。（判断题）

正确

错误

Q80:某楼盘在发布的广告中承诺，本项目未来3年内升值率不小于30%，该表述符合投资性购房者的偏好。（判断题）

正确

错误

Q81:“以房养老”的住房反向抵押不是将住房作为第二还款来源，而是以住房自身的价值作为偿还保证。（判断题）

正确

错误

Q82:2026年个人转让住房取消普通住宅与非普通住宅区分。（判断题）

正确

错误

Q83:实地查勘区位状况描述中的地理位置包括（）。（实地查勘多项选择题，每题2分）

地址

门牌号

朝向

房屋总层数

临街状况

Q84:房地产基本状况描述包括（）。（实地查勘多项选择题，每题2分）

名称

用途

规模

范围

建筑物状况描述

Q85:实地查勘工作内容感知、调查估价对象的实物状况包括（）。（实地查勘多项选择题，每题2分）

建筑结构

所处楼层

设施设备

土地形状

周围环境

Q86:空间布局说明包括（）。（实地查勘多项选择题，每题2分）

空间分区

各个空间的交通流线是否合理

住宅的户型

房产图

户型图

Q87:新旧程度描述包括（）。（实地查勘多项选择题，每题2分）

建成时间

设计使用年限

交付日期

完损状况

维护状况

Q88:建筑物权益状况描述包括（）。（实地查勘多项选择题，每题2分）

房屋所有权人

实际用途

空置状况

租赁状况

物业管理状况

Q89:人文环境居民特征描述包括（）。（实地查勘多项选择题，每题2分）

年龄

职业

受教育程度

民族

宗教信仰

Q90:自然环境描述包括所在地区的（）。（实地查勘多项选择题，每题2分）

气候

土壤污染程度

噪声污染程度

水景

公园

Q91:建筑性能描述包括（）。（实地查勘多项选择题，每题2分）

户型为几室几厅

防水

保温

采光

日照

Q92:实地查勘记录应及早查勘对象的（）。（实地查勘多项选择题，每题2分）

对象

内容

结果

时间

所有在场人员姓名